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Ilustración: Wesley Bedrosian
Cuando muchos baby boomers (adultos mayores nacidos entre 1946 y 1964) están luchando para pagar las hipotecas de sus casas desvalorizadas, los anuncios comerciales de las hipotecas inversas o revertidas pueden parecer la salvación que buscaban. “Todavía tiene muchos más días felices por delante” afirma Henry Winkler, el actor que hacía de Fonzi en la serie de televisión “Happy Days”. En un anuncio televisivo de One Reverse Mortgage, Winkler sugiere a las personas mayores que conviertan la segunda hipoteca en "dinero efectivo libre de impuestos que puede usar para lo que quiera”.
Pero no se apresure a conseguir una: las hipotecas inversas, además de ser muy caras, pueden llevar a la ejecución de la hipoteca y deberían considerarse sólo como un último recurso.
Las hipotecas inversas permiten que los mayores de 62 años puedan convertir en efectivo una parte del valor neto acumulado de su vivienda por una suma global o en pagos regulares y seguir viviendo en la casa. Siempre y cuando los prestatarios mantengan la casa y paguen los impuestos de la propiedad y las primas del seguro, el préstamo no necesita pagarse hasta que el último prestatario muere, vende la propiedad o vive 12 meses en otro lado. One Reverse Mortgage es uno de los principales emisores de estos préstamos, junto con Wells Fargo, Bank of America, y MetLife Bank.
La mayor parte de las hipotecas inversas están garantizadas por el programa de Hipoteca de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) de la Administración de Vivienda Federal (FHA, por sus siglas en inglés). Los cambios recientes en el programa y la feroz competencia entre las entidades crediticias dan como resultado nuevas opciones de préstamos y costos iniciales más bajos.
Sin embargo, hay otros costos que aumentaron drásticamente y los crecientes cargos financieros pueden agotar rápidamente el valor neto acumulado de su vivienda. También puede correr el riesgo de que ejecuten su hipoteca si no puede pagar los impuestos sobre la propiedad y no puede armar un plan de pagos conforme a las nuevas pautas federales anunciadas en enero. Esas moras y otros costos amenazan la solvencia del fondo de garantía gubernamental que hace que los préstamos estén prácticamente exentos de riesgo para las entidades crediticias.
Por esa razón, es importante comprender a fondo los términos complejos de las hipotecas revertidas. Le indicamos lo que necesita saber acerca de las tres opciones que se promocionan en la actualidad:
Hipotecas inversas a tasa fija
El monto que se puede extraer de una hipoteca inversa estándar depende de tres variables: su edad, el valor de la propiedad y la tasa de interés del préstamo. Por lo general, entre más edad tenga usted, más alto será el valor y, cuánto menor sea la tasa de interés, mayor será la cantidad que le presten.
Al igual que con otras hipotecas, la hipoteca inversa tiene tasas fijas o variables. La proporción de hipotecas inversas a tasas fijas que se emitieron en el año fiscal 2010 subió a un 69%, comparado con un 11% del año anterior. Con una hipoteca a tasa fija, deberá recibir el préstamo en un pago global al comienzo y el interés se acumula de inmediato.
John Sulzbachun, especialista en hipotecas inversas de LSS Financial Counseling Service de Minneapolis, nos muestra con números cuán significativas pueden ser las cantidades. Calcula que una persona de 74 años que toma prestado $ 300,000 con los cargos inciales típicos y una tasa fija del 4.99% agotará el valor neto acumulado de su vivienda en 10 años, suponiendo que el valor de la propiedad aumente un promedio de 3% al año. Con el mismo escenario, los fondos de una persona de 64 años se agotarán antes del año 13, cuando el saldo que deba será de casi $10,000 más que el valor de la casa.
En resumen
Los costos de interés altos hacen que las hipotecas inversas deban ser consideradas sólo si se tiene la apremiante necesidad de disponer de todo el valor neto acumulado de su vivienda de inmediato. Los especialistas en hipotecas inversas afirman que cada vez hay más propietarios mayores que las toman para evitar la ejecución de sus hipotecas originales. Algunas entidades crediticias no cobran o descuentan los costos iniciales, tales como gastos de emisión y comisiones, que, en el caso de una vivienda de $300,000, puede reducir los gastos de cierre por lo menos en $10,000.
Préstamos a tasas variables
La tasa de interés que se paga por una hipoteca a tasa variable puede cambiar mes a mes. Mientras dure el préstamo, las tasas pueden aumentar hasta en un 10%. Pero, por otra parte, usted tiene la opción de recibir el efectivo en sumas totales, en pagos mensuales o mediante una línea de crédito del que dispone solamente cuando sea necesario. El interés no se cobra hasta que se tocan los fondos disponibles.
En resumen
La flexibilidad que ofrece este tipo de préstamo constituye una ventaja, pero el alza de las tasas puede elevar mucho los costos. Tenga cuidado si retira todo el dinero al principio; esto es especialmente riesgoso en el caso de los menores de 65 años, que constituye una proporción creciente de prestatarios. El boletín especializado Reverse Market Insight indica que, en el año 2000, la edad más común de los prestatarios de HECM era 76 años; en 2009, la edad pasó a ser 63.
Línea de Hipoteca Revertida
A fines de 2010, la FHA presentó un nuevo tipo de hipoteca inversa llamada HECM Saver, que elimina la mayor parte del 2% de la prima de seguros inicial que los que toman préstamos tienen que pagar en el caso de préstamos con respaldo federal. La prima inicial de Saver es apenas un 0.01, por lo tanto, en una vivienda de $300,000, serían $30 en vez de $6,000.
La prima anual que pagan los prestatarios es la misma que para una hipoteca inversa estándar: 1.25% del saldo pendiente del préstamo. Pero los prestatarios de HECM Saver están limitados: pueden retirar de un 10% a un 18% menos de lo que permite la versión estándar.
En resumen
Una hipoteca de Server les sirve a los prestatarios que quieren contar con una cantidad pequeña de dinero en un período de tiempo relativamente corto, pero que no cumplen con los requisitos para una línea de crédito sobre el valor neto acumulado de su vivienda.
