Se reforman las hipotecas inversas

Consumer Reports magazine: 04-2016

Nuevas reglas podrían proteger a prestatarios contra algunos peligros potenciales. Pero ¿cuándo son mayores los riesgos que los beneficios?

reverse mortgage


Cuando murió Charles, el marido de Karen Hunziker, un mes después de sufrir un ataque cerebral en mayo de 2014, ella quedó devastada. Luego 10 días después, sufrió otra conmoción: recibió una carta de una empresa de servicios de préstamo que decía que tendría que pagar la hipoteca inversa de su casa en su totalidad; o en caso contrario, su casa sería embargada por una ejecución hipotecaria.

Los Hunziker habían obtenido una hipoteca inversa en 2008. Karen, una artista, y Charles, que trabajaba en un almacén local, quisieron obtener un préstamo de $20,000 para reparar su vivienda en Pollock Pines, California. El préstamo permite a los dueños de viviendas de edad avanzada obtener dinero contra la propiedad de su vivienda. Siempre y cuando pagues a tiempo tus impuestos a la propiedad, el seguro de tu vivienda y el mantenimiento de tu vivienda, no es necesario pagar una hipoteca inversa hasta que te mudas, vendes tu casa o mueres.

En ese tiempo, Karen tenía 60 años. Le faltaban dos años para cumplir los requisitos para obtener ese tipo de préstamo, entonces aceptó que la eliminaran del título de propiedad para que Charles, que tenía entonces 65 años, fuera el único prestatario.

Karen afirma que el prestamista le aseguró repetidamente que ella podría quedarse en la casa en caso de que le pasara algo a Charles. Pero cuando se comunicó con el administrador de préstamos luego de la muerte de Charles, le dijeron que estaba programado el remate de su vivienda para los siguientes 30 días.

“Apenas tuve la oportunidad de llorar la muerte de mi esposo, cuando me dijeron que tendría que dejar mi casa”, dice Hunziker, quien ahora tiene 68 años.

La experiencia de Karen es la clase de historia de terror que ha llevado por mucho tiempo ya a algunos defensores de consumidores y planificadores financieros a considerar a las hipotecas inversas como demasiado riesgosas, como un préstamo de último recurso. Además de los problemas que surgen cuando el cónyuge superviviente no figura en el préstamo, estos préstamos de intereses compuestos pueden ser muy caros. Y las personas de edad avanzada que no pueden pagar a tiempo los impuestos, el seguro y el mantenimiento de su vivienda corren el riesgo de incurrir en mora y perder su casa.

Pero durante los últimos 3 años, han entrado en vigencia nuevas normas gubernamentales dirigidas a proteger a prestatarios de edad avanzada y a reforzar el programa de préstamos respaldados por el gobierno.

Ciertamente los préstamos siguen siendo una mala alternativa para algunos, y en Consumer Reports creemos que se requieren más reformas. Pero algunos expertos afirman que para ciertos dueños de vivienda, ahora que se encuentran vigentes las nuevas normas, tiene sentido considerar una hipoteca inversa. Uno de los partidarios de perfil alto muy reconocido es el profesor del Massachusetts Institute of Technology, Robert Merton, un economista ganador del Premio Nobel que ha estudiado hipotecas inversas durante más de una década. Según él, es una realidad lamentable que mucha gente no haya ahorrado lo suficiente para su jubilación. Al mismo tiempo, una cantidad rápidamente creciente de las personas nacidas durante el baby boom (entre 1946 y 1965) están llegando al rango de edad dentro del cual pueden obtener hipotecas inversas, lo que las convierte en un público óptimo para los préstamos.

Entre los estadounidenses de entre 55 y 64 años, el 55% reconoce haber ahorrado poco o nada para su jubilación, según un informe de mayo de 1015 por la Oficina de Contraloría General del Gobierno (Government Accountability Office). Pero el 74% de las personas de 55 años de edad y mayores son dueños de sus viviendas. Merton ha llegado a la conclusión de que “la propiedad de sus viviendas podría ser una solución” para los jubilados que quisieran mejorar su nivel de vida. “¿Aún tendremos problemas con las hipotecas inversas? Claro que sí”, dice Merton. “¿Necesitamos diseños mejorados, menores costos de cierre y una regulación mejor? Sí. Pero una hipoteca inversa que funciona bien va a ser clave para que las personas de clase trabajadora y clase media tengan una buena jubilación”. Si estás considerando una hipoteca inversa, es crítico saber en qué te estás involucrando, dada la complejidad de los préstamos, su costo y su naturaleza controvertida. Lo que tienes que saber es lo siguiente:

Una historia problemática

Aunque nunca ha sido una gran parte del mercado de hipotecas, las hipotecas inversas aseguradas por el gobierno – formalmente conocidas como Hipotecas inversas sobre la propiedad neta (Home Equity Conversion Mortgages – HECM) han existido desde 1987. El Congreso las creó con el fin de ayudar a los propietarios de viviendas con poco dinero de 62 años de edad o mayores a pagar sus gastos diarios críticos al obtener un ingreso a partir de su vivienda, que generalmente es su mayor activo.

Los préstamos crecieron junto con el boom inmobiliario que aumentó los valores de las viviendas en los años 2000. Los prestamistas dieron a los jubilados incentivos para llevarse todo el dinero por adelantado. A algunos los convencieron de que utilizaran el dinero para inversiones descabelladas y algunos lo gastaron en mejoras en el hogar que no eran  esenciales. Alrededor del 40% afirma que el principal uso que le dio al préstamo fue como un ingreso adicional para cubrir gastos básicos diarios, según Stephanie Moulton, profesora asociada en Ohio State University, quien llevó a cabo un estudio sobre personas de edad avanzada que obtuvieron hipotecas inversas entre 2006 y 2011.

Pero luego de que la quiebra del sector inmobiliario llevara a la reducción de los valores de las viviendas y se iniciara la Gran Recesión, los dueños de viviendas con problemas financieros empezaron a incumplir con el pago del impuesto a la propiedad y del seguro sobre sus casas. Los casos de mora aumentaron en un 50%, desde un 8% en 2010 al 12% en 2014.

“No existía ningún requisito para que se verificara si un prestatario realmente podía realizar los pagos necesarios para seguir viviendo en su casa”, afirma Moulton.

“Se suponía que las hipotecas inversas les darían a las personas de edad avanzada mayor seguridad financiera, pero para algunos, eso no fue lo que ocurrió”.

Mientras tanto, el bombardeo de anuncios publicitarios sobre las hipotecas inversas en radio y televisión ha seguido sin cesar. Los comerciales, en los que aparecen actores que fueron famosos alguna vez, como Henry “The Fonz” Winkler, promocionan agresivamente las hipotecas inversas para personas de edad avanzada como una manera sin riesgos de complementar sus ingresos por jubilación.

Esas publicidades pueden ser engañosas, según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau – CFPB). Emitió un informe en junio pasado que afirmaba que muchas publicidades de hipotecas inversas son imprecisas u omiten información importante.

La CFPB también estudió reclamos realizados sobre hipotecas inversas de 2011 a 2014. Encontró que muchos consumidores estaban confundidos acerca de cómo funcionaban los préstamos o que sus administradores de préstamos respondieron con evasivas cuando surgían problemas.

“No vemos los préstamos inversos como inherentemente malos. Para el consumidor indicado en el momento indicado, estos préstamos podrían ser una alternativa excelente”, afirma Stacy Canan, vicedirectora asistente de la Oficina de Protección Financiera para Estadounidenses de Edad Avanzada de la CFPB. “Pero la hipoteca inversa es un producto hipotecario complicado y uno que vemos que los consumidores frecuentemente no comprenden bien”, dice Canan.

Nuevas reglas más estrictas

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No sólo los dueños de viviendas pueden tener problemas con las hipotecas inversas. El Departamento de Viviendas y Desarrollo Urbano asegura las HECM y debe hacerse responsable si una vivienda ejecutada se vende por menos que el valor del préstamo. Debe reembolsar la diferencia al prestamista. Las reglas que introdujo a partir de 2013 y a lo largo del año pasado fueron instituidas no sólo para eliminar las ventas a prestamistas inadecuados para recibir los préstamos, sino también para reducir su propio riesgo al asegurarlos. Las nuevas reglas incluyen:

  • Límites más estrictos para los préstamos. A partir de 2014, la mayoría de los prestatarios puede obtener sólo el 60% del préstamo durante el primer año. Algunos pueden cumplir con los requisitos para obtener más, pero deben pagar mayores costos por adelantado.

 

  • Requisitos financieros más estrictos. En el pasado, casi cualquiera que tuviera la propiedad de una casa de un valor considerable podía recibir una hipoteca inversa. Desde abril de 2015, se requiere que los prestamistas evalúen el ingreso de los prestatarios, el flujo de efectivo y su historial crediticio para asegurar que tengan lo suficiente para pagar los costos futuros de mantener la propiedad de la vivienda. En caso contrario, aun pueden cumplir con los requisitos si pueden reservar el dinero suficiente del préstamo para cubrir impuestos futuros, pagos de seguro y costos de mantenimiento. Si no, no pueden recibir el préstamo.

 

  • Mayor protección para el cónyuge. Tal como se enteró Karen Hunziker, si un cónyuge no está registrado como prestatario y el cónyuge prestatario muere o se muda (por ejemplo, a una residencia de ancianos) por más de 12 meses, el saldo del préstamo debe ser pagado inmediatamente; si no, el cónyuge superviviente se va a enfrentar con el embargo y una la ejecución de la hipoteca. En junio pasado, el Departamento de Viviendas y Desarrollo Urbano (HUD) adoptó una política que permite a un cónyuge no prestatario permanecer en la vivienda siempre y cuando sea su residencia primaria y se paguen los impuestos y el seguro. Si hubieran estado vigentes antes esas verificaciones financieras y hubiera habido límites a los préstamos, según las estimaciones de un estudio reciente realizado por Moulton, los casos de mora habrían sido entre un 40 y un 50% más bajos.

Aun así, algunos expertos en protección al consumidor afirman que las reformas no han llegado lo suficientemente lejos y que los administradores de préstamos están postergando la ayuda a los cónyuges supervivientes para que puedan aprovechar las nuevas reglas que les permiten permanecer en su casa. Una encuesta reciente del National Consumer Law Center (NCLC) de defensores de personas de edad avanzada encontró que esto era lo que estaban experimentando sus clientes. “Nosotros abrazamos estas reformas; les dan a los consumidores más opciones”, dice Odette Williamson de NCLC. “Pero hay más trabajo por hacer en nombre de los consumidores para asegurarnos de que las opciones estén verdaderamente disponibles para ellos sin tener que superar muchos obstáculos”.

Norma García, abogada sénior de Consumer Reports, agrega que la publicidad agresiva, la complejidad de los préstamos y la confusión de los prestatarios siguen siendo grandes preocupaciones.

Uno de los cambios importantes que promueve Consumer Reports es un requisito para que las personas de edad avanzada completen un cuestionario detallado que les explique cada aspecto de las posibles consecuencias del préstamo antes de completar una solicitud de préstamo hipotecario. La hoja de trabajo, que ayudamos a diseñar con un profesor de neurología que estudia la toma de decisiones en adultos de edad avanzada, es obligatoria en California. Consumer Reports quisiera que se convirtiera en una política nacional. Eso se agregaría al asesoramiento requerido generalmente realizado por teléfono. “Esta es una herramienta mucho más efectiva que involucra activamente a las personas en la toma de decisiones y asiste en su asesoramiento”, afirma García. Para ver la hoja de trabajo, ingresa a canhr.org y haz clic en Free Consumer Fact Sheets y luego en la página N° 52.

Un abordaje estratégico

Algunos académicos y planificadores financieros afirman que las hipotecas inversas, reforzadas por las reformas, pueden ser utilizadas de manera estratégica por personas a quienes les preocupa quedarse sin dinero durante su jubilación.

Por ejemplo, en vez de aceptar una hipoteca inversa en un importe global, puedes acceder a los activos de tu casa como pago mensual, según Steven Sass del Centro de Investigaciones sobre Jubilaciones de Boston College, donde es director del Proyecto de Seguridad Financiera.

“Es tentador gastar una cantidad global rápidamente, mientras que un pago mensual te brinda un flujo regular de ingresos que libera tus activos más lentamente”, afirma. Sass recomienda primero investigar otras opciones menos caras, tales como mudarte a una casa más económica (ver a continuación). Pero con las verificaciones financieras estrictas y los límites a los préstamos, las hipotecas inversas ahora “son productos más seguros”, afirma.

De manera alternativa, puedes tener una hipoteca inversa como línea de crédito en espera, según John Salter, planificador financiero matriculado y profesor de planificación financiera personal en Texas Tech University en Lubbock. De esa manera, el dinero estará disponible si tienes grandes gastos inesperados, tal como una emergencia médica. “Está allí si lo necesitas, y si no, nunca tendrás que utilizarlo”, afirma.

Además, Salter sugiere que si los mercados financieros están en baja, puedes obtener ingresos de una línea de crédito de una hipoteca inversa en vez de otras inversiones. Una vez que se recuperen las inversiones, puedes cancelar el préstamo. También puedes postergar la obtención de Seguridad Social al utilizar una hipoteca inversa para complementar tu ingreso en los primeros años de tu jubilación. La postergación de la Seguridad Social permite que aumente el pago de los beneficios, lo cual te daría un flujo mayor de ingresos garantizado para toda la vida ajustado por inflación. Como con cualquier operación que involucra la propiedad de tu vivienda, deberías conversar acerca de las implicancias con un asesor financiero independiente.

Tener dinero reservado fue lo que atrajo a Ralph Kumano, de 71 años, que obtuvo una hipoteca inversa de su casa de dos habitaciones en Auberry, California a principios de este año. Kumano es un profesor de biología jubilado que no tiene deudas y su vivienda, valuada en $166,000, está totalmente pagada. Cumplió los requisitos para obtener un préstamo de $87,000 y establecerlo como línea de crédito. “Es principalmente para casos de emergencia”, afirma. Tener esos fondos disponibles también significa que si necesita efectivo, no es necesario que retire más que el mínimo que debe retirar de sus cuentas de jubilación, lo que de otra manera aumenta su ingreso que causa impuestos. “El dinero que saco de mi casa está libre de impuestos”, comenta Kumano.

En cuanto a Karen Hunziker, las nuevas normas parecen haber llegado justo a tiempo. Las protecciones para cónyuges no prestatarios fueron extendidas a préstamos realizados con anterioridad al 4 de agosto de 2014. Con la ayuda de Sandy Jolley, defensora independiente de consumidores de hipotecas inversas, Hunziker pudo postergar la ejecución de la hipoteca de su casa hasta el establecimiento de las nuevas normas respecto de los cónyuges. “La nueva ley terminó salvando a Karen”, afirma Jolley. “Habría perdido su casa si no hubiera sido por este cambio”.

Responde a estas 4 preguntas primero

...para decidir si una hipoteca inversa es la opción correcta para ti.

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¿Cuánto tiempo piensas quedarte en tu casa?

Como con un préstamo tradicional, obtener una hipoteca inversa cuesta miles de dólares en costos de cierre y cuotas. Pero las hipotecas inversas implican un gasto adicional: Los prestatarios pagan el 0.5% del préstamo por adelantado y 1.25% anualmente por el seguro hipotecario del gobierno. Si abandonas tu casa poco tiempo después de haber obtenido el préstamo, perderás una gran parte de los activos de tu casa por tarifas a cambio de solo un beneficio pequeño.

¿Hay otra forma de satisfacer tus necesidades de dinero?

Si realmente necesitas dinero en efectivo, considera mudarte a una casa más económica para reducir tus gastos. Según el Centro de Investigaciones sobre Jubilaciones, el costo promedio de impuestos, seguro, mantenimiento y servicios es de un 3.25% del valor de la vivienda cada año. Si cambias de una vivienda de $250,000 a una de $150,000, reducirás los gastos anuales en alrededor de $3,240, desde $8,125 a $4,875.

¿Tu vivienda será adecuada para ti a medida que envejeces?

Las hipotecas inversas tienen más sentido si piensas permanecer mucho tiempo en tu casa. Entonces considera si puedes seguir viviendo ahí de manera independiente en tus últimos años. Piensa en factores tales como: ¿Tiene muchas escaleras que te podría costar subir y bajar? ¿Está lejos de hospitales, médicos o parientes que te pueden cuidar?

¿Puedes vivir ahí si le sucede algo a tu cónyuge?

Si estás casado y tu cónyuge muere o se muda a una residencia para ancianos y ya no puede aportar ingresos ni asistencia con el mantenimiento de la casa, asegúrate de poder pagar los gastos necesarios para permanecer en la casa. Los intereses del préstamo se acumulan, así que considera si tendrás activos restantes suficientes para financiar costos de cuidados a largo plazo si necesitas mudarte a una residencia para ancianos.

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