Cómo hacer que tu casa valga 10 % más

Este es un excelente momento para vender una casa, o comprarla. Con la reciente subida en los precios de las viviendas (en algunos vecindarios superan las tasaciones anteriores a 2008), no sorprende que unos 5.3 millones de hogares estén por cambiar de propietarios en 2015, alrededor de un 30% desde lo peor de la crisis, según la National Association of Realtors.

Tanto los compradores como los vendedores pueden salir beneficiados. Esto se debe a que comprar una casa en este momento es relativamente barato, gracias a que las tasas de interés se mantienen bajas aún (hace poco cayeron por debajo del 4% para una hipoteca fija de 30 años). "Un comprador en EE.UU. con un ingreso promedio que compre una vivienda de precio promedio pagará ahora el 15.3% de su ingreso en su hipoteca", según Skylar Olsen, economista sénior en Zillow, el mercado inmobiliario en Internet. "La cifra histórica es 22.1%". Y aunque se espera que en 2015 los precios de las casas sigan subiendo, la expectativa es que lo hagan a un ritmo más lento que en 2014.

Entonces, ¿cómo puedes ganar más dinero, no importa de que lado de la transacción te encuentres? En busca de las respuestas, el Centro Nacional de Investigaciones de Consumer Reports se dirigió a quienes más conocimiento poseen para darlas: los agentes de bienes raíces profesionales que comercializan casi un 90% de las ventas residenciales.

Un panel de 303 profesionales de todo el país (que abarcan mercados grandes y pequeños, muy activos y poco activos, urbanos y suburbanos) completó nuestra reciente encuesta en Internet, llena de preguntas esenciales: ¿cuáles son los errores más caros que cometen los vendedores? ¿Cuándo es el mejor momento para poner en venta una propiedad? ¿Cuán negociables son en realidad los honorarios de un agente?

Las respuestas pueden resultarte sorprendentes. Si tú vendes, el asesoramiento de los profesionales sobre arreglos inteligentes previos a la venta, junto con los consejos y las calificaciones de productos de nuestros expertos, pueden ayudarte a conseguir el mejor precio de venta para tu casa: un 12% más, en promedio. Con los precios medios de viviendas unifamiliares que oscilan en unos $205,000, esto significa una ganancia posible de $24,600. En mercados de mayor precio, los beneficios aumentarán en muchas ocasiones.

Y tanto los compradores como los vendedores pueden beneficiarse con nuestra guía para captar movimientos financieros y de negociación. Si evitas los errores más típicos, tú podrías ganar entre 11 y 20%, e incluso más en algunos mercados, sobre el precio de venta de la propiedad. De abril a junio es la mejor temporada de compraventa inmobiliaria. ¡Así que comencemos ya!

La inversión inmobiliaria es un acto de equilibrio muy cuidadoso. Mejorar demasiado una propiedad, agregándole, por ejemplo, una piscina, un solárium o un home theater (cine en casa) en un vecindario donde estos lujos son poco frecuentes, te costará caro, debido a que el mercado no pagará el precio que tú pides para recuperar la inversión, mucho menos para obtener ganancias. No mejorar tu casa, es decir, ignorar reparaciones esenciales, también bajará su valor.

Las siguientes estrategias aciertan en ese punto medio entre un mejoramiento excesivo y uno insuficiente.

1. Limpia a fondo, vacía el lugar

Rango de costos: $0 (hazlo tú mismo)-$2,500 (profesional)
Ganancia potencial: entre 3 y 5%*

Nada aleja más rápido a los posibles compradores que el desorden, la suciedad y los olores extraños que acompañan a una casa desordenada. Bruce Irving, consultor en renovación y agente inmobiliario radicado en Cambridge, Massachusetts, les dice a los clientes que se imaginen que su jefe viene a cenar acompañado de su cónyuge. "Tu casa tiene que estar al menos así de presentable el día en que se muestre al público", expresa.

Un factor esencial en el proceso es ordenar y despersonalizar el espacio todo lo posible. A los compradores les costará imaginarse a sí mismos viviendo en tu casa si está llena de fotos familiares y otros efectos personales.

Para residencias con un desorden fuera de control, o si estás pensando en reducir el espacio y necesitas ayuda para desprenderte de tus posesiones, considera la posibilidad de contratar a un organizador profesional. Consulta la guía de miembros para ver su ubicación en el sitio web de la National Association of Professional Organizers, en napo.net. "No somos consultores, pero tenemos las habilidades necesarias para ayudar a la gente a reflexionar sobre por qué les cuesta desprenderse de ciertos artículos", dice Jennifer Lava, presidente de la división de Austin, Texas. Además de hacer que tu casa actual sea más vendible, un profesional puede ayudarte a tener un comienzo organizado en tu nueva residencia.

Según el nivel de desorden que exista, un organizador puede necesitar de uno a tres meses para tener tu casa lista para la venta, a un costo de $600 a $2,500, un dinero bien invertido si ayuda a que tu propiedad se venda más rápido. El servicio también puede ser útil si tú tienes pensado quedarte por el momento, ya que vivir en una casa desordenada conlleva una carga psicológica.

Antes de mostrar tu casa, recuerda abrir las cortinas y persianas ya que la luz natural es tan importante como el orden para dar la sensación de que una casa es más espaciosa. Y realiza una limpieza a fondo en todo el interior, lo que incluye pasar la aspiradora, desempolvar y trapear cada superficie. Es posible que no venga de visita tu jefe, pero alguien en condiciones de firmarte un "jugoso" cheque con suerte sí lo hará.

2. Embellece la cocina

Rango de costos: de $300 a $5,000
Ganancia potencial: del 3 al 7%*

Es un adagio en el mundo de los bienes raíces decir que la cocina, más que cualquier otra dependencia, es lo que vende la casa. Pero eso no significa que tú debas derrochar miles de dólares en una cocina nueva antes de poner tu casa en venta. "Dada toda la volatilidad del mercado de los bienes raíces, tú no puede gastar un dineral en cualquier proyecto, incluso una cocina, y esperar recuperar ese dinero", dice Bill Wilson, un agente inmobiliario profesional del norte del estado de New York. Su primer consejo para los clientes es que hagan todas esas pequeñas reparaciones que, en caso de no hacerlas, podrían hacer que los compradores lo piensen seriamente dos veces: la llave de agua que gotea, el dispositivo de iluminación flojo, la marca de quemadura en el mostrador de la cocina. Una vez que hayas logrado que la cocina sea completamente funcional, piensa en un discreto embellecimiento. Por unos pocos cientos de dólares, quizá podrías pintar las paredes, renovar el herraje de la alacena y poner cortinas nuevas; esto le dará al espacio un aspecto limpio y renovado.

Si la cocina está muy pasada de moda, aumentar tu presupuesto hasta $5,000 no sería descabellado, especialmente si piensas quedarte unos años más en la casa. Con un par de miles de dólares más puedes comprar un lavaplatos, una estufa de gas y un refrigerador de óptimo rendimiento, todos con un terminado moderno y popular de acero inoxidable (ver "Conjuntos de electrodomésticos"). Los mostradores y los pisos nuevos costarán aproximadamente la misma suma, en especial si optas por materiales prácticos para hacer la carpintería tú mismo, como el laminado y el vinilo, dos que demostraron ser muy resistentes en nuestras pruebas. Eso deja alrededor de $1,000 para otras cosas, como dispositivos de iluminación y un nuevo grifo, al igual que para cualquier costo necesario de mano de obra.

3. Renueva el baño

Rango de costos: de $300 a $1000
Ganancia potencial: de 2 a 3%*

Los compradores quieren ver que una casa está limpia y bien mantenida, especialmente en los baños. "Algunas mejoras sencillas, como poner sellador a la bañera o sellar el piso de mosaicos resultarán muy convincentes para el comprador", dice Bree Al-Rashid, agente de Redfin, una agencia inmobiliaria en Internet.

Instalar nuevas llaves y otros accesorios del baño hará que el espacio se vea más luminoso y atractivo. "Les digo a mis clientes que reemplacen todo lo que tenga una manija, especialmente si la casa tiene aguas duras, debido a que provocan mucha corrosión en los metales", dice Ginny Ivanoff, agente inmobiliaria profesional de Carlisle, Pa. Renovar el espejo y la iluminación mejorará la experiencia sensorial.

Si tú no buscas vender de imediato, existen diversas mejoras mayores que no deberían costar una fortuna, dadas las pequeñas dimensiones de muchos baños. Por ejemplo, tú deberías poder cambiar el piso el mostrador del baño por menos de $1000, en especial si usas vinilo y laminado económicos.

Cambiar los inodoros también es una renovación inteligente porque puede mejorar el aspecto de una casa al mismo tiempo que aumentarás la eficiencia del servicio de agua. Probamos recientemente los inodoros para ver cómo se las arreglaban con los residuos sólidos (usando esponjas y pelotitas de plástico) sin dejar manchas antiestéticas dentro del cuenco ni producir un ruido ensordecedor.

4. Pinta las habitaciones: de manera selectiva

Rango de costos: de $100 (hazlo tú mismo) a $1000 (profesional)
Ganancia potencial: de 1 a 3%*

Una mano de pintura fresca es el modo más rápido de transformar una habitación. Pero es posible que no tenga sentido repintar toda tu casa antes de ponerla en venta. "He visto gente que gasta tres, cuatro y hasta cinco mil dólares en un trabajo total de pintura, cuando todo lo que necesitaban hacer era repasar las paredes con Magic Eraser y quizá volver a pintar una o dos habitaciones", cuenta Bree Al-Rashid de Redfin.

Las cocinas y los baños son dos candidatos para un trabajo de pintura completo, dada la intensa circulación que atestiguan. También deberías pintar cualquier habitación que tenga colores llamativos. "La mayoría de las personas no tiene una visión de cuál sería el aspecto de una habitación y, en cambio, estas personas salen y luego dicen, ‘Ah, esa es la casa de los dormitorios de color morado'", cuenta Kim Parten, agente inmobiliaria profesional de Horseshoe Bay, Texas. "He tenido casas que no se vendían, o se vendían por menos, por culpa de los dormitorios color morado".

Los blancos y color hueso tienden a atraer a la mayoría de los compradores; la paleta neutral les permite concentrarse en los atributos de la casa.

"Los tonos grises y beige son ambos muy confiables", sugiere Al-Rashid.

"No son ni muy cálidos, ni muy fríos y quedan bien con casi cualquier tipo de muebles, de modo que los compradores pueden verse a sí mismos en ese espacio".

En cuanto a la pintura en sí misma, si estás preparando tu casa para venderla, elige una pintura que logre ocultar bien la pintura anterior y deje una superficie bastante suave y lisa; varias de las que preferimos reúnen esos requisitos por menos de $30 por galón. Invierte en un producto de alta calidad si planeas quedarte a vivir en la casa un tiempo más. Nuestras pruebas de resistencia, que incluyen el fregado de los acabados con abrasivos fuertes, dieron ocho ganadores. Como las fórmulas mate, al temple y semisatinada de cada marca funcionan en general de modo similar, combinamos sus puntajes en uno para simplificar el proceso.

Puedes pintar las paredes tú mismo o pagarle a un pintor profesional unos $300 por habitación, pintura incluida, con un costo de $200 por las habitaciones adicionales, explica Debbie Zimmer, vocera del Paint Quality Institute.

5. Realza el exterior

Rango de costos: de $150 a$7500
Ganancia potencial: del 2 al 5%*

Tú no irías a una entrevista de trabajo sin peinarte ni ponerte ropa limpia y bien planchada. Tampoco deberías tratar de vender tu casa sin embellecer el exterior. Comienza por el mantenimiento básico: cortar el césped, podar los arbustos descuidados, aplicar una capa nueva de mantillo o mulch a los canteros.

Al igual que con el interior de tu casa, también es importante hacer pequeñas reparaciones, como cambiar las tablas con revestimiento agrietado o reparar las junturas de las paredes de ladrillos. "Probablemente cualquier casa podría soportar un buen lavado a presión", agrega la agente Ginny Ivanoff. Sigue con cualquier retoque necesario de pintura, en especial con la fachada del edificio, que será lo que se observe con mayor atención. Tal vez valga la pena repintar completamente la puerta de entrada, siempre que eso no haga que el resto de la fachada luzca como avejentada y anticuada. Una pintura para exteriores semisatinada de alto rendimiento, como la Valspar DuraMax Semi-Gloss, exclusiva de Lowe, a $40 por galón, proporciona la máxima protección, más un toque de brillo y contraste visual.

El techo es otra zona a la cual es necesario prestarle mucha atención, porque seguramente los futuros compradores lo harán también. "Siempre, siempre preguntan sobre la antigüedad del techo", dice Bruce Irving.

"Poder decir que el techo es nuevo le indica al comprador que la casa ha sido cuidada, además de que el proyecto suele ser mucho más barato de lo que la gente cree".

Eso es particularmente cierto si tú eliges las tejas asfálticas estándar de tres lengüetas, que suelen costar alrededor de $75 por cada 100 pies cuadrados; con la instalación incluida, poner un techo nuevo podría costar apenas $6000.

Si no estás muy apurado por vender, ten en cuenta la posibilidad de poner un techo mejor con tejas laminadas, también conocidas como tejas arquitectónicas.

Pueden costar el doble y hasta el triple que las de tres lengüetas, pero en nuestras pruebas demostraron ser más fuertes. Cualquiera que sea la teja que elijas, busca un producto cuya garantía pueda transferirse al siguiente propietario.

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