El gobierno federal ha hecho que les resulte más fácil solicitar préstamos a los compradores de viviendas de bajos ingresos y con situaciones de viviendas menos tradicionales, mientras que ha puesto más trabas para los compradores con préstamos estudiantiles onerosos y otras deudas. Los cambios intentan reflejar las realidades que hoy enfrentan los nuevos prestatarios.
En diciembre Fannie Mae, la Asociación Federal Nacional Hipotecaria, lanzó HomeReady, una hipoteca nueva diseñada para prestatarios de bajos a medianos ingresos con fuentes de ingresos no tradicionales. Por ejemplo, HomeReady permite que los solicitantes informen como ingreso la renta obtenida de un compañero de cuarto o inquilino.
Los prestatarios ahora pueden contar como ingreso el dinero provisto por los padres. El dinero de un pago inicial que no provenga de un regalo debe verse reflejado por lo general en los dos estados de cuenta más recientes del prestatario.
Entre los requisitos: la propiedad tiene que estar ubicada en un vecindario de menores ingresos, o en algún lugar donde el ingreso del prestatario no supere el ingreso medio para el área (AMI, por su sigla en inglés). En otros lugares, el ingreso del prestatario no puede superar el 80% del AMI. Fannie Mae dice que sus honorarios por el préstamo tienden a ser iguales o quizás menores a las tasas del mercado, aunque un prestamista podría cargar intereses levemente superiores a las tasas del mercado por correr el riesgo de otorgar el préstamo.
Mientras tanto, la Administración Federal de Vivienda (FHA), una importante aseguradora de préstamos hipotecarios para compradores de bajos ingresos, ha fijado normas crediticias más estrictas para su conocida hipoteca asegurada por la FHA. Entre las reglas nuevas: el 2% de la deuda estudiantil diferida de un prestatario, préstamos que actualmente no estén siendo reembolsados, debe incluirse en su razón de deudas a ingresos (DTI), una cifra importante que se usa para evaluar a los solicitantes de una hipoteca. Por lo general los prestamistas prefieren que la deuda del prestatario, incluidas deudas por educación, automóvil, casa y otras, no supere el 43% del ingreso bruto. La finalidad de esta regla es garantizar que un propietario de vivienda pueda afrontar los pagos de la hipoteca una vez que la deuda estudiantil deje de estar diferida.
Lo que significa
Tomemos el caso de un buscador de hipotecas que gane, digamos, $40,000 por año, o $3,333 al mes. Con una razón deuda-ingreso del 43%, ese prestatario podría afrontar $1,433 por mes en pagos totales de deudas. Según las reglas nuevas, si el solicitante de la hipoteca también tenía una deuda estudiantil después de la universidad de, digamos, $27,000, tendría que restar el 2% de ese monto, o $540 de esos $1,433 por mes. Eso dejaría $893 por mes para cubrir todos los pagos de deudas, entre ellos la hipoteca. Por otro lado, la FHA ha reducido la prima que cobra sobre el seguro de la hipoteca que provee: una gran ayuda para los prestatarios.
Dean Wegner, gerente de ventas de Academy Mortgage de Scottsdale, Arizona, señala que el préstamo de la FHA les sirve a quienes están recuperándose de dificultades financieras. "Una ventaja clave son los períodos de espera luego de un evento crediticio significativo", afirma. Por ejemplo, la FHA va a considerar asegurar a un prestatario tres años después de una venta en descubierto; en cambio, ese prestatario podría esperar hasta cuatro años para una hipoteca HomeReady.
Wegner aconseja a los prestatarios primerizos que mejoren sus calificaciones crediticias, que tengan en cuenta los historiales crediticios, antes de salir a buscar préstamos de cualquier tipo. Con una calificación crediticia de 680 conseguirás una tasa hipotecaria razonable, pero para obtener la mejor tasa hipotecaria necesitarás 740 o más.
Para elevar tu calificación crediticia, paga las cuentas a tiempo y mantén tus saldos bajos en las tarjetas de crédito. Consulta regularmente tus informes crediticios en las tres oficinas de informes crediticios: Equifax, Experian y TransUnion. Corrige los errores. No pagues un servicio para controlar activamente tus informes; solicita un informe gratis cada cuatro meses en una de las tres compañías en annualcreditreport.com.
Debes obtener la calificación FICO; por lo general es la que se asemejará más a la que tu prestamista usará para evaluarte. Tu banco o la empresa que emitió tu tarjeta de crédito puede proporcionártela gratis. (Consumers Union, el brazo defensor de Consumer Reports, está luchando por calificaciones FICO gratis para todos. Para obtener más información, visita ConsumersUnion.org).