EMPLEA ESTAS ESTRATEGIAS PARA SALTAR LA VALLA DEL PAGO INICIAL
Más de un tercio de las 1,500 personas encuestadas de la generación del milenio en la encuesta nacional de Consumer Reports a propietarios de vivienda respondieron que no tenían casa propia porque no habían ahorrado lo suficiente para un pago inicial. Les sorprendería saber que desde fines de 2014, Fannie Mae y Freddie Mac, organismos semiprivados que suscriben al menos la mitad de las hipotecas del país, han ofrecido hipotecas que requieren un pago inicial de solo el 3%, un porcentaje menor respecto del 5% del pago inicial que exigen las hipotecas estándares.
Pero un pago inicial pequeño tiene sus desventajas. Hasta que el valor patrimonial alcance el 20%, deberás pagar un seguro de hipoteca, un costo anual que suele ser del 0.5 al 1% del valor del préstamo, pagado mensualmente, que compensa al prestamista si entras en mora o incumplimiento. También afrontarás pagos mensuales mayores. Y un pago inicial grande tiene una ventaja para los vendedores porque perciben que la hipoteca tiene más probabilidades de ser aprobada.
Una táctica obvia es generar más ingresos con un segundo empleo o una actividad comercial de tiempo parcial y destinar tanto como sea posible a tu pago inicial. Pero alcanzar tu objetivo de préstamo puede requerir otras estrategias y fuentes.
1. Encuentra un préstamo sin intereses. Los Estados, los condados, e incluso las municipalidades ofrecen préstamos con bajos intereses o sin intereses, fundamentalmente segundas hipotecas, que se pueden aplicar a pagos iniciales y costos de cierre. La ayuda incluso podría ser un subsidio sin reembolso. Estos programas son a menudo una estrategia municipal para asegurarse de que educadores, servicios de emergencia, trabajadores de la salud y otros profesionales valiosos para la comunidad puedan costearse la vida en ella, o bien para alentar compras en ciertas áreas geográficas. Averigua si eres elegible en downpayment resource.com, donde encontrarás información de unos 2,400 programas de todo el país. Rob Chrane, el fundador del sitio, dice que el monto del préstamo que más frecuentemente se encuentra en el sitio es de $10,000; cada programa tiene sus propias condiciones de elegibilidad. A comienzos de enero buscamos programas en el Condado de Unión, New Jersey, sin señalar profesiones específicas. Encontramos 6 programas para un ingreso familiar anual de $100,000; para $101,000 había solo dos programas elegibles.
2. Automatiza los ahorros. Haz que tu reembolso fiscal te lo depositen directamente o te lo acrediten automáticamente en un fondo para el pago inicial. Haz lo mismo con una parte de tu sueldo. Usa la aplicación Digit app (en digit.co), que analiza patrones de ingreso y gastos, y te deposita periódicamente en una cuenta Digit en línea, asegurada por la FDIC, unos dólares que no extrañarás. Luego puedes transferir el dinero a un banco virtual o en línea para ganar más interés.
3. Pide a tus familiares. Aquellos que sean capaces de semejante generosidad pueden donar hasta $14,000 por año a un número ilimitado de personas sin tener que pagar impuestos federales a las donaciones. Por ejemplo, cada padre podrían regalarle a un hijo y a una nuera $14,000; eso suma $28,000 por persona, o $56,000 en total. Padres o abuelos pudientes también podrían retirar $10,000 de sus IRA (Cuentas de Jubilación Individuales) sin sanciones para financiar costos calificados relacionados con una primera vivienda, incluso costos de cierre, financiación y liquidación; cada miembro de una pareja podría recibir $10,000. Pero a menos que el donante esté por jubilarse y no vaya a necesitar el dinero, es preferible que lo mantenga invertido para que el dinero siga aumentando.
4. Financiación colectiva. De las más de 600 peticiones de ayuda para pagos iniciales que vimos recientemente en el sitio gratuito de financiación colectiva GoFundMe, las solicitudes más remunerativas correspondían a una familia enfrentando tiempos difíciles o una catástrofe. Pero un pedido relativamente exitoso que no se centraba en ninguna tragedia fue "Need closing $$ for baby’s new home" (necesito $$ para pagar los costos de cierre del nuevo hogar del bebé), que publicó una madre de Euclid, Ohio. Ella publicó una selfie emocionante al frente a su modesta casa soñada y escribió acerca de trabajar en dos empleos, sus regateos con el vendedor y cómo había agotado sus ahorros. En 4 meses reunió $510 de los $1100 que tenía como objetivo.
5. Extrae ahorros del plan roth. Si vas a usar ahorros para una jubilación, empieza por extraer fondos de una cuenta personal de jubilación Roth. Al igual que con las donaciones de familiares, los compradores de una primera vivienda pueden extraer sin sanciones hasta $10,000 de su propia cuenta personal de jubilación Roth o cuenta personal de jubilación tradicional para cubrir los costos calificados de la compra de la vivienda. Pero dichas extracciones de un plan Roth, que ha estado en vigencia por 5 años o más, no están sujetas al impuesto federal sobre la renta.
6. Pide prestado de tu 401(k). El IRS dice que ciertos planes 401(k) permiten a los participantes solicitar préstamos de $50,000 o de hasta la mitad de los ahorros, el que sea menor, sobre la porción consolidada de sus cuentas. Los compradores de viviendas pueden extender ese préstamo hasta 30 años. Ventajas: Un préstamo 401(k) no cuenta para tu razón deuda-ingreso porque está asegurado, generalmente por el saldo de tu cuenta, y te pagas los intereses a ti mismo, no a un banco. Tu préstamo 401(k) no se reflejará en tus informes crediticios.
Pero la táctica tiene sus riesgos y costos. El reembolso debe hacerse con dólares después de impuestos. Al jubilarte, pagarás el impuesto normal a la renta sobre las distribuciones, incluso lo que pediste prestado y devolviste. De modo que te cobrarán impuestos dos veces por la suma prestada.
Recuerda que tus préstamos no crecen junto con el resto de tu 401(k). El costo a largo plazo de no tener invertido ese dinero, que se conoce como costo de oportunidad, puede ser significativo. Por ejemplo, alguien de 35 años que devuelve $30,000 a lo largo de 15 años tendrá $70,538 menos en su cuenta 401(k) a la edad de 70 que si no hubiera pedido prestado, estima Michael Chadwick, un asesor financiero de Unionville y en Torrington, Connecticut, y en Manlius, New York. Él calculó el rendimiento histórico de una cartera equilibrada de 8%, al 15% de categoría tributaria de ingreso marginal y el 4% de tasa de interés sobre el préstamo devuelto a uno mismo.
¿Deben jugar los padres el papel de banquero hipotecario?
ENTÉRATE DE LAS VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE PRESTARLE A TUS HIJOS
Si tienes los recursos para ayudar a un hijo o una hija a comprarse una casa, podrías pensar prestarle la totalidad, parte de una hipoteca o el pago inicial. Los préstamos intrafamiliares, como se los llama, pueden dar beneficios financieros a ambas partes. Si le prestaras dinero a tu hijo, digamos, al 3.5% de interés, obtendrás un rendimiento que excederá el 2.25% que actualmente rinde una cartera de bonos diversificados. Tu hijo obtendría una tasa de interés más baja que el promedio nacional de alrededor del 4% que los bancos ofrecen ahora para las hipotecas fijas a 30 años.
Lo que es más, tales préstamos no suelen pagar aranceles por otorgamiento de préstamo ni puntos, seguro de hipoteca ni otros onerosos costos de los prestamistas. Y las familias pueden acordar plazos flexibles de reembolso. Solo ten presente que los acuerdos deben estar cuidadosamente elaborados para evitar el escrutinio del IRS y un disgusto familiar.
Cuidado con los impuestos
Necesitarás asegurarte de que cualquier préstamo superior a $14,000 no aparezca como una donación, que está sujeta al elevado impuesto federal a las donaciones de hasta el 40%. Establece entonces una tasa de interés que sea al menos tan alta como la Tasa Federal Aplicable (AFR, en inglés) mensual del IRS, que actualmente anda alrededor del 2.5% para préstamos a largo plazo. Puedes encontrar la AFR fácilmente en el sitio web de National Family Mortgage, un servicio que ayuda a crear préstamos intrafamiliares. En segundo lugar, haz que un abogado redacte un detallado pagaré y regístralo debidamente según las leyes estatales y federales. De ese modo, tu hijo puede reclamar una deducción sobre los intereses de la hipoteca. Tú tendrás que reclamar la porción de intereses de los pagos de la hipoteca que se te acreditaron como ingreso en tus declaraciones de impuestos.
Evita una discordia familiar
Antes de redactar la documentación, asegúrense de que todas las partes interesadas se comuniquen fluidamente, enfatiza ReKeithen Miller, un Planificador Financiero Certificado del grupo Palisades Hudson Financial Group de Atlanta. Un escenario común que él ha visto que se repite es cuando el padre o la madre discute los términos del préstamo con su hijo o hija y se olvida de incluir a su cónyuge en la conversación. Entonces cuando fallece el progenitor informado, el hijo ya adulto insiste en que el fallecido le condonó la deuda. "Ahora la mamá tendrá que decidir si su hijo le miente o si está diciendo la verdad", advierte Miller. Él sugiere tener mucha cautela con ese tipo de acuerdos. "Acostumbro a aconsejarles a mis clientes que no presten más dinero del que estarían dispuestos a perder", agrega.