La etapa de planificación

Recuerda considerar el impacto sobre el valor de reventa de tu casa también, aunque no tengas planes de mudarte. Por ejemplo, quizás no te sirva el segundo baño con una bañera completa, pero probablemente te arrepientas de haberlo convertido en una oficina o en una sala de ejercicios si alguna vez decides vender la casa, dado que los baños adicionales siempre son una gran ventaja para la venta. Una vez que tengas una idea clara de lo que quieres hacer y de cuánto puedes gastar realmente, es hora de llamar a los profesionales. Para los proyectos grandes – por ejemplo, un remodelado total de la cocina o la incorporación de una sala familiar – deberías reunir a todo tu equipo lo antes posible. Para obtener mayores detalles, ve “Cómo reunir al mejor equipo”, más adelante.

“Siempre es mejor que el arquitecto y el contratista general trabajen juntos desde el inicio”, afirma Dawn Zuber, una arquitecta que trabaja en Canton, Mich.

Si no vas a derribar paredes ni vas a hacer otros cambios estructurales, un diseñador de interiores o un diseñador certificado de cocinas y baños probablemente pueda trazar los planos. La mayoría cobra tarifas de entre un 4 y un 7% del presupuesto total, en comparación con el 10 a 20% que cobra la mayoría de los arquitectos.

Ya sea que optes por un arquitecto o por un diseñador, insiste en que produzca diseños en 3D: Te ayudarán a visualizar el espacio remodelado mejor que los dibujos planos. Los profesionales de diseño de vanguardia están comenzando a utilizar software de realidad virtual para crear espacios “de sumersión” que pueden experimentar los clientes al utilizar un casco especial. La tecnología no está ampliamente disponible, pero pronto podría reducir significativamente el arrepentimiento del remodelador.

Establece un sistema de equilibrio de poderes entre tu equipo de diseño y tu contratista desde el comienzo. “Son las decisiones importantes tomadas en el primer 10 a 15% del proceso de diseño las que tienen el mayor impacto en el costo”, afirma Marc Truant, presidente de una firma design-build con sede en Boston, un término que se utiliza para designar a las empresas de remodelación que realizan tanto trabajos de diseño como de construcción. “Un contratista general te ayudará a eliminar cosas que no puedes costear antes de que pagues por los diseños terminados”.

Aunque las referencias de amigos y vecinos son la mejor manera de encontrar a profesionales de remodelación, los agentes inmobiliarios también pueden dirigirte a contratistas generales respetados. La Asociación Nacional de la Industria de Remodelación ofrece una guía estado por estado de contratistas certificados en su página web, nari.org (sus miembros deben pasar por un proceso extensivo de selección y evaluación y adherirse a un código de ética estricto), y servicios en Internet para el hogar, tales como Angie’s List, HomeAdvisor y Porch, también pueden ayudarte a encontrar profesionales. Ver “El boca a boca se traslada a Internet”, más adelante, para obtener mayores detalles. Recuerda las siguientes reglas durante el proceso de investigación:

Verifica credenciales.
Aunque tu cuñada te haya dado referencias fantásticas de ellos, debes verificar la acreditación de cada profesional en tu lista corta. Según nuestra encuesta, a casi una quinta parte de los contratistas generales les faltaba ya fuera una licencia estatal o un seguro adecuado, y a un 9% le faltaban ambos. Aunque las credenciales adecuadas no son una garantía de calidad, son una buena señal de que el contratista general tiene un negocio respetable. Además, según nuestra encuesta, los contratistas generales con acreditación completa tienen una capacidad mayor de mantener los costos más bajos cuando surgen problemas inesperados. La página web Contractor’s License Reference Site [Página de referencia de certificaciones de contratistas (en contractors-license.org)] brinda información sobre los requisitos de certifiación en tu estado y una lista de contratistas matriculados.

Confía en tu instinto.
La confianza y una buena relación entre tú y tu contratista son esenciales. Todo sentimiento negativo que tengas durante la entrevista inicial (¿Demasiado mandón? ¿Condescendiente? ¿Apresurado?) solo se intensificará a medida que avance el proyecto. También es importante comprender cómo se comunica un contratista general durante un proyecto y sentirse cómodo con ese método. Pregunta si tratarás con él directamente o si delegará el trabajo en uno de sus gerentes de proyectos (en el último caso, asegúrate de investigar al gerente también). Más allá de las videollamadas, algunos contratistas generales dependen del correo electrónico o de notas manuscritas, y otros utilizan un software de gestión de construcciones, que permite a los dueños de casas monitorear la programación, los pagos, los envíos y más.

Recuerda que los presupuestos son un blanco móvil.
Es probable que el monto inicial durante la etapa de planificación cambie cuando empieces a ver el costo real de los materiales. Los contratistas generales tienen que realizar cálculos similares, al considerar lo que creen que costará el trabajo en relación con sus propios márgenes de beneficio y gastos inesperados (se brindará más información acerca de estos a continuación).

Siempre negocia. 
Solo un 4% de los contratistas generales en nuestra encuesta dijo que nunca está dispuesto a negociar el precio de un trabajo (el 66% está dispuesto en cierta medida, y el 30% está muy dispuesto a hacerlo). La obtención de ofertas de al menos 3 contratistas generales te dará una idea del valor de mercado y también te dará poder de negociación. “Recuerda que la oferta de menor precio quizás no sea la mejor”, dijo Katherine Hutt, vocera nacional del Better Business Bureau. Según la sabiduría convencional, deberías eliminar la oferta más alta, pero si crees que el contratista general que realiza la oferta es la mejor persona para hacer el trabajo, vale la pena intentar negociar un precio menor.

Mantener la relación comercial con un cliente repetido fue la mayor razón para regatear, que fue mencionada por un 75% de los contratistas generales, quienes informaron que ofrecían un descuento medio del 10%. Así que si habrá más trabajo en el futuro, asegúrate de mencionarlo durante las negociaciones. La combinación de proyectos también podría permitirte ahorrar en el largo plazo: Dos tercios de los contratistas generales dijeron que ofrecen descuentos en trabajos que involucran más de una habitación (el 10% fue el descuento medio ofrecido en proyectos de varias habitaciones en nuestra encuesta).

Prepárate para las sorpresas.
Cuando consultamos a los contratistas generales acerca de los problemas relacionados con el trabajo (a diferencia de aquellos relacionados con las personas) que provocan demoras o aumentos de costos, nos dijeron que muchas de las causas están ocultas detrás de las paredes, por ejemplo, daños estructurales o instalaciones eléctricas que no cumplen con las normas aplicables. Aunque la mayoría de los contratistas incluyen tales contingencias en sus planes, recomendamos agregar un margen de al menos el 10% a tu presupuesto para cubrir tales sorpresas.

Para proyectos grandes, vale la pena pagar algunos cientos de dólares por una inspección previa por parte de un inspector de viviendas certificado. “Incluso un buen contratista general podría solo mirar hasta la cocina o el baño; nosotros vemos la vivienda como un sistema”, dice Frank Lesh, director ejecutivo de la Sociedad Estadounidense de Inspectores de Viviendas. “Digamos que vas a incorporar un baño adicional”. Entonces utilizaremos cámaras endoscópicas de alcantarillados para asegurarnos de que el sistema de plomería pueda soportar el estrés adicional”.

Las empresas de construcción más grandes pueden ofrecer una preinspección como parte de su servicio completo. “Tenemos un ingeniero de rendimiento de construcciones en nuestro equipo que se especializa en el trabajo exploratorio”, dice John Kraemer, un contratista general que trabaja en Edina, Minn. “Al utilizar una cámara de infrarrojos, él podría encontrar vigas faltantes en los pisos o paredes que carecen de aislamiento”. Aún así habrá que resolver los problemas, pero no a último momento de manera que pueda aumentar rápidamente el presupuesto.

Establece todo por escrito. 
Independientemente de cuánta confianza le tengas a tu contratista general, un contrato escrito es una protección esencial para ambos. Deberá especificar el alcance completo del trabajo, inclusive un desglose detallado de los costos de mano de obra y de materiales para cada parte del proyecto. Por ejemplo, los costos eléctricos no deberían expresarse como un monto único en dólares. El contrato debería enumerar la cantidad de tomas de corriente, interruptores y dispositivos de iluminación, con todos los números de modelos. También debería indicar una fecha de inicio y de finalización (solicita una multa de, por ejemplo, $50 a $100 por cada día que exceda la fecha límite) y debería incluir un cronograma de pagos, tal como un depósito inicial del 5% y el pago del resto al cumplirse objetivos determinados, por ejemplo, la demolición, el ensamblaje inicial y la instalación de materiales del terminado.

Asegúrate de que el contrato también indique claramente las “exclusiones” o lo que no está incluido. ¿Quieres ahorrar dinero  eliminando los escombros o al terminar el trabajo de pintura tú mismo? Eso debe estar estipulado. Para proyectos grandes, también vale la pena incluir una cláusula de arbitraje. En el caso de que surja un conflicto importante entre tú y tu contratista general que no puede resolverse de buena fe, la cláusula brinda disposiciones para alcanzar una resolución fuera del sistema judicial, frecuentemente con un mediador designado por el estado. En cuanto a la letra chica, ten cuidado con las “asignaciones”, que otorgan al contratista una flexibilidad significativa respecto de los precios de productos y materiales y puede terminar desequilibrando el presupuesto muy rápidamente.

Cubre tus activos. 
9 de cada 10 contratistas generales en nuestra encuesta dicen que brindan una garantía escrita por su trabajo, así que insiste en que se incluya una en el contrato. El promedio del período de tiempo fue de 15½ meses, y un 14% de los encuestados prometió más de 3 años de cobertura. Aun sí tu contrato no incluye una garantía, tendrás cierta protección si el contratista está certificado. Por ejemplo, la Junta Estatal de Certificaciones de California emitirá resoluciones respecto de reclamos que involucren defectos patentes (tal como un armario que se despega de la pared) por hasta 4 años, y defectos estructurales latentes (como cimientos que se colapsan) por hasta 10 años.